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本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
随着新开工面积回落及各类去库存政策持续推进，楼市库存规模终迎下降。
近日，多家机构发布的数据显示，今年二季度以来，全国重点城市新房库存规模有所下降；近两个月，重点城市二手房累计挂牌量及去化周期等也出现下降。但整体来看，新房及二手房市场去化周期仍处历史高位，楼市去库存压力仍存。
多位受访人士告诉《中国经营报》记者，供给规模收缩是目前库存下降的主要原因，但去化周期既受库存规模影响，也受市场销售速度等因素影响，目前去化仍存较大压力。随着土地供应大幅缩量，市场正在进入自发去库存阶段，同时也需支持政策进一步发力。
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库存规模下降
多方数据显示，今年二季度以来尤其近两个月时间，楼市库存规模呈现较明显下降。
“观察百城库存曲线，今年二季度开始其下行态势要更为明显。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，今年7月份，全国百城新建商品住宅库存规模为46464万平方米，环比减少1.0%，同比减少3.5%。
麟评居住大数据研究院监测数据也显示，今年8月份，其监测的15个城市新房库存面积为12258.75万平方米，环比微降0.1%，同比上升2%。
同时根据中指研究院测算，截至今年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，较去年年底回落5.2%，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。
从历史数据看，2015年新房“已开工未售库存”规模达29.5亿平方米，此后两年下降，2018年后再度攀升。2022年以来，楼市降温明显，全国新房“已开工未售库存”有所下降。
“与2016及2017年不同的是，当前市场销售规模并没有明显的复苏，库存下降主要是因为土地成交和新开工的明显缩量。”中指研究院研究副总监徐跃进表示，2016—2017年随着市场销售提升、库存水平下降，去化周期缩短，市场库存压力缓解；而目前虽然市场库存水平下降，但销售持续低迷，去化周期仍呈延长态势，市场库存压力攀升。
“二季度以来新房库存规模下降主要得益于精准及时的购房宽松政策。”严跃进则认为，二季度开始，各地进一步放宽首套房认定标准，陆续取消房价限价政策，进一步促进购房门槛和房价成本降低；同时各地陆续推出“以旧换新”、公积金等政策，全力促进新房去库存工作，系列支持政策对楼市去库存起到一定作用。
除新房外，近两个月二手房库存规模也有所下降。
麟评居住大数据研究院监测数据显示，今年7月份，其监测的14个重点城市二手住宅挂牌量为229万套，环比下降0.8%，同比上升33.2%；8月份挂牌量为226万套，环比下降1.21%，同比上升12.3%。今年8月份，重点城市二手房去化周期为20.1个月，环比下降11%，同比上升8.5%。
“7月开始，重点城市二手房整体挂牌量由升转降，在去库存政策基调下，二手房挂牌量高位回落，出现边际改善。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱表示，在去库存政策基调下，二手房挂牌量高位回落，出现边际改善，预计后续随着支持政策持续发力，存量挂牌房源有望持续改善。
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去化压力仍存
库存规模下降的同时，受整体市场环境及销售规模等因素影响，楼市去化压力未降反增。
“今年8月份，新房去化周期为18.5个月，较上月增加0.2个月。”王小嫱指出，总体来看，当前新房市场库存量环比虽有所下降，但绝对值仍处于较高水平，去化周期也持续拉长，后续除进一步提高新房成交动力外，仍然需要“收储”政策的积极跟进。
“从去化周期来看，截至今年7月，‘已开工未售库存’去化周期约3.4年，较去年年底延长0.6年；‘竣工未售库存’规模约为3.8亿平方米，较2020年增长70.9%。”徐跃进表示，与“已开工未售库存”规模下降形成对比的是，“竣工未售库存”规模自2020年以来持续增长，这也是市场销售持续乏力的表现。
“今年7月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月。”严跃进认为，去化周期合理值界定为12—14个月，这说明当前去化周期明显偏高，去化压力处于“高温期”。
分城市来看，麟评居住大数据研究院数据显示，今年8月份，北京、上海、广州库存量及去化周期均较上月下降，深圳去库存压力仍然较大，分别较上月、去年同期增加0.3个月、5.5个月；二线城市中福州、南京、重庆3城库存量及去化周期较上月均有所下降，合肥、长沙、温州等城市库存量及去化周期同环比均呈升势。
对于库存压力缓解，业内多寄希望于“收储”政策加快落地。
“地方国企收储去库存效果本应最直接，但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，目前落地节奏仍较慢。”徐跃进认为，目前国企收储存在价格撮合难度大、供需错配及资金成本较高等因素影响，为加快政策落地节奏，应扩大“收储”后的用途范围，探索作为租赁住房或先租后售，同时应扩大收购对象的范围，并进一步加大金融支持力度，如延长保障性住房再贷款最长使用期限等。
（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：颜京宁）
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